Il panorama tecnico del project financing ha subito trasformazioni radicali tra la fine del 2024 e l’inizio del 2026. Le novità non sono solo legislative, legate al cosiddetto “Correttivo” al Codice dei Contratti Pubblici (D.Lgs. 209/2024), ma anche giurisprudenziali, con una storica sentenza della Corte di Giustizia UE che sta mettendo in discussione i pilastri dell’istituto.
1. Il Tramonto del “Diritto di Prelazione” (Sentenza CGUE 2026)
Questa è la novità più impattante a livello tecnico-giuridico. La Corte di Giustizia UE, con la sentenza C-810/24 del 5 febbraio 2026, ha dichiarato incompatibile con il diritto europeo il diritto di prelazione del promotore.
Secondo la Corte, la possibilità per il promotore di “pareggiare” l’offerta dell’aggiudicatario al termine della gara altera la concorrenza. Anche se il promotore rimborsa le spese di progettazione, lo svantaggio competitivo per gli altri partecipanti è ritenuto eccessivo.
Di conseguenza, l’art. 193, comma 12 del D.Lgs. 36/2023 (che prevedeva appunto la prelazione) deve essere disapplicato o profondamente riformato. Molte procedure in corso nel 2026 stanno già eliminando questa clausola dai bandi per evitare ricorsi.
2. Il Decreto Correttivo (D.Lgs 209/2024)
Entrato in vigore il 31 dicembre 2024, il Decreto Correttivo (D.Lgs 209/2024) ha riscritto la procedura di affidamento per renderla più trasparente e meno “chiusa” attorno al promotore iniziale.
Prima del Correttivo, il promotore presentava una proposta e l’amministrazione decideva se dichiararla di pubblico interesse in modo quasi “monocratico”.
Ora, invece, è prevista una fase preliminare, in cui:
– una volta ricevuta una proposta, l’ente deve pubblicare un avviso per sollecitare proposte alternative o concorrenti;
– gli altri operatori hanno solitamente 90 giorni per presentare progetti migliorativi. Solo dopo questa comparazione l’amministrazione sceglie il “progetto di fattibilità” da mettere a gara;
– la proposta approvata deve essere inserita obbligatoriamente negli strumenti di programmazione dell’ente (es. Programma triennale dei lavori pubblici).
3. Requisiti Tecnici della Proposta
La giurisprudenza recente ha chiarito che il “soccorso istruttorio” (la possibilità di sanare mancanze nei documenti) è molto limitato nel project financing.
Infatti:
– Il Piano Economico Finanziario (PEF) deve essere asseverato da un istituto di credito o società autorizzata fin dal primo momento. Una proposta con PEF non asseverato o incompleto viene ora esclusa senza possibilità di integrazione postuma;
– La Matrice dei Rischi è diventata il cuore tecnico del contratto. Non è più un semplice allegato, ma lo strumento che definisce il trasferimento del rischio operativo (costruzione, disponibilità o domanda).
Se il rischio non è chiaramente traslato sul privato, l’operazione viene riqualificata come appalto tradizionale, perdendo i benefici contabili del project.
In buona sostanza e in conclusione, alla luce di queste novità, se la Vostra impresa sta pianificando un’operazione di questo tipo oggi, il focus non deve più essere riposto sulla protezione legale garantita dalla prelazione (che è caduta), ma sulla qualità tecnica e l’efficienza economica del progetto.
Essere il “promotore” oggi, infatti, significa avere il vantaggio di disegnare il perimetro dell’opera, ma non più la certezza di “vincere comunque” pareggiando l’offerta altrui.
