Locazioni commerciali: disdetta e recesso

Può ben succedere che, dopo la stipula di un contratto di locazione di un immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, il conduttore (magari a motivo di un temporaneo calo della produzione e dei profitti) si trovi nella necessità di sciogliersi dal vincolo negoziale pattuito.  La stessa esigenza può ben manifestarsi dal lato del locatore.

In base all’art. 27 della l. n. 392/1978, la durata minima dei suddetti contratti è pari a 6 anni (a 9 in caso di immobili a scopo ricettivo), con primo rinnovo obbligatorio di pari durata. Se il contratto non prevede la durata, si applica quella minima di legge succitata, come pure nel caso in cui le parti abbiano illegittimamente pattuito una durata inferiore. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve solo qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Ma allora, quando ed a quali condizioni è possibile dare disdetta o recedere dal contratto di locazione commerciale?

A) Quanto al conduttore:

  • può dare disdetta dal contratto (senza necessità che ricorrano particolari motivi) mediante comunicazione scritta al locatore (racc. a/r o pec) con un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza (18, in caso di attività ricettiva). In difetto, il contratto si rinnova tacitamente per la durata prevista originariamente;
  • è nella facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;
  • indipendentemente da tale previsione contrattuale, solo in presenza di “gravi motivi”, è inoltre possibile per il conduttore recedere dall’accordo in qualunque momento, con un preavviso sempre ridotto a 6 mesi. La Cassazione ha più volte chiarito che la sussistenza dei “gravi motivi” può essere legata ad esempio alla contingenza economica (negativa, ma anche positiva: si pensi al caso in cui un’impresa in espansione necessiti di impianti di maggiori dimensioni), alla mancata concessione di autorizzazioni o licenze cui sia subordinato lo svolgimento del’attività produttiva, al mancato adempimento degli obblighi di manutenzione straordinaria gravanti sul locatore;

B) Quanto al locatore:

  • non può dare liberamente disdetta dal contratto alla prima scadenza, a differenza del conduttore. Ciò è possibile solo ove ricorrano i motivi di cui all’art. 29 della l. n. 392/1978. In tal caso, il locatore comunicherà la sua volontà di disdetta al conduttore nelle forme suddette, con un preavviso di almeno 12 mesi. Nello specifico, tale facoltà è concessa se il locatore deve:
  1. adibire l’immobile (mutandone la destinazione) ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  2. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
  3. demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
  4.  ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile;
  5. esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all’articolo 5 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall’articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628.

Gli adempimenti fiscali

In ogni caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale è onere del locatore comunicare entro 30 giorni l’avvenuto scioglimento del vincolo all’Agenzia delle Entrate, tramite il modello RLI, e provvedere al pagamento dell’imposta di registro, salvo poi rivalersi per la metà sul conduttore (art. 8, l. n. 392/1978).

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24 thoughts on “Locazioni commerciali: disdetta e recesso”

  1. sono un condutto re di un locale commerciale da 9 anni.vorrei disdire.posso dare un preavviso inferiore a 6 mesi ,tipo 3 mesi ,di disdetta del locale x motivi econimici? e se si .come posso fare?

  2. Buongiorno. Il recesso per “gravi motivi” può essere giustificato anche da una crisi aziendale (o comunque da motivi economici), purché se ne dia adeguata prova. Il termine di preavviso ex art. 27 u.c. legge n. 392/1978 è di sei mesi, NON comprimibili. L’unica possibilità è stipulare un accordo transattivo con il locatore, ma senza il suo consenso non può ridurre il preavviso. Tenga presente che il contratto di certo si sarà rinnovato almeno di 6 anni, per cui il locatore – arrivati a 9 anni – di certo perderà almeno due anni e mezzo di contratto. Saluti

  3. Buongiorno.sono un conduttore.Ho appena acquistato un immobile abitativo con annesso locale commerciale.Il contratto d affitto dei secondi 6 anni scade fra 9 mesi scarsi.Ma io sono appena entrato in proprietà e per questioni di tempistiche ormai sono fuori ai 12 mesi di preavviso per la disdetta.C è qualcosa che posso fare per mandare via comunque questo inquilino? Non ho motivazioni gravi reali.c è un altro modo dato il mio caso !

  4. Buongiorno. La vendita dell’immobile locato determina la cessione del contratto di locazione all’acquirente, che subentra nei diritti e negli obblighi del venditore. Pertanto, se davvero il termine è spirato, non può invocare alcun distinguo in ragione della sua qualità di subentrante nel contratto. Sarebbe stato preferibile che il vecchio proprietario, nel corso delle trattative, d’accordo con Lei intimasse la disdetta. Le suggerisco di provare a trattare con l’inquilino, anche se del caso offrendo una somma (ridotta) di denaro, per liberare comunque l’immobile. Altrimenti dovrà attendere. Saluti

  5. Le chiedo un consiglio: ho dato regolare disdetta ( 12 mesi di anticipo) per un contratto in scadenza 6+6. Adesso il locatore mi chiede l’indennità commerciale. Ne ha diritto per un contratto finito e che lui non intendeva rinnovare? La ringrazio

  6. Buon giorno, sono un’edicolante ho chiuso l’attività.
    Ho comprato la licenza e l’arredamento interno al negozio, con banconi ed espositori fissati già a muro.
    I muri del locale sono in affitto.
    Come devo lasciare il locale dopo la mia uscita…

  7. Buona sera. Dipende da ciò che trova scritto nel suo contratto di locazione al riguardo. In termini generali, le sarà sufficiente reimbiancare le pareti. Saluti cordiali

  8. Buon giorno, io sono proprietario di un locale commerciale ad uso bar, in data 31/05/2019 ho dato in affitto con regolare contratto commerciale il locale , dopo tre mesi il conduttore ha chiuso il locale adducendo motivi di incompatibilità con i condomini. Ha sospeso dal secondo mese il pagamento dei canoni di affitto e per restituirmi il mio locale pretende la restituzione del fondo cauzionale di mesi tre.
    Se libero il locale dalle cose esistenti posso riaffittarlo? Devo obbligatoriamente fare un decreto ingiuntivo? QUALI SARANNO LE EVENTUALI CONSEGUENZE SE RIPRENDO IN POSSESSO IL MIO LOCALE? Grazie. Cordiali Saluti.-

  9. Buon pomeriggio. Dipende da come è stato predisposto il contratto di locazione. Se vuole, può inviarcelo per avere un parere. In linea generale, le sconsiglio vivamente di liberare il locale dagli arredi di proprietà del locatario, senza averlo prima quanto meno diffidato al ritiro con raccomandata o pec. Saluti

  10. buona sera,vorrei prendere in fitto un locale commerciale ,attualmente però è locato da un altra persona che ha dato disdetta via A/R 4 mesi fa,a giugno scadono i sei mesi come da accordi contrattuali,io posso gia fare un nuovo contratto con la proprietà?

  11. Buongiorno. Senza vedere i contratti, mi risulta difficile dare una risposta. Teoricamente, sì. Dovete comunque registrare il contratto entro 30 (trenta) giorni. Saluti cordiali

  12. Buonasera,
    Sono in affitto da marzo 2019 in un locale dove l’anno scorso ho aperto la mia attività di bar gelateria. Purtroppo a causa del covid 19 non mi è più possibile riaprire l’attività. Ho parlato con il proprietario, con il quale avevo stipulato un contratto d’affitto di 6 anni, per informarlo della grave situazione economica in cui ci troviamo e che ci risulta impossibile riaprire, chiedendo di interrompere il contratto di affitto a partire dal mese prossimo. Lui si e rifiutato chiedendo di fare formale disdetta e che l’affitto sarà da pagare ancora per altri 12 mesi. Cosa impossibile per me. Come posso fare?

  13. Buongiorno. Ritengo possibile la sospensione del contratto. Se non la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione del locatore. Se vuole, può contattarci telefonicamente per valutare meglio come procedere.Saluti

  14. Buongiorno sono il conduttore di un locale commerciale, ad aprile scorso ( dopo 6 anni dall’inizio del contratto) in piena emergenza covid è scattato l’aumento di 100 euro come da contratto, ho richiesto verbalmente più volte al proprietario di ridimensionare l affitto perchè il fatturato è calato molto, ma senza risultato. Posso fare il recesso per eccessiva onerosità sopravvenuta? e se si devo dare sempre e comunque il preavviso di 6 mesi? Grazie in anticipo per la risposta.

  15. Buona sera. Non ricorrono gli estremi per la fattispecie da Lei richiamata. Deve dare preavviso o in alternativa cercare un accordo più favorevole col locatore. Saluti cordiali

  16. Buongiorno, sono un locatore di un negozio commerciale (contratto 6+6). Con il conduttore abbiamo pattuito una disdetta da comunicare almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 6 anni. Ad oggi ho il dubbio che, se tale termine sia sicuramente valido per lui non lo sia altrettanto per me, perchè, nonostante risulti essere il frutto della volontà negoziale dettata dalla volontà di entrambi, la normativa sembra essere decisamente a favore del conduttore e pertanto non so se tale termine ridotto (sono previsti per legge 12 mesi o 18 mesi) posso considerarsi valido anche per me (pena il dover corrispondere indennità da parte mia). Grazie

  17. Buona sera. Per la disdetta del locatore, non si può andare sotto i 12 mesi. La clausola che prevedesse il contrario, sarebbe nulla e sostituita automaticamente con tale scadenza. Saluti cordiali

  18. Buonasera.Ho in affito un Locale commerciale dal 2001 ,adesso dovrei intestarlo a mia moglie.Il contratto d ‘affitto è intestato a mio nome.Se lo vedo a mia moglie debbo fare un nuovo contratto d’affitto.Grazie.

  19. Buona sera.
    No, si rechi pure all’agenzia delle entrate e le daranno tutte le istruzioni (ed i moduli) per la cessione del contratto.
    Saluti cordiali

  20. SALVE .HO URGENTE BISOGNO DI UN CONSIGLIO. HO UN CONTRATTO D’AFFITO PER UNA PIZZERIA DAL 01.08.2008 CON COVID IL PROPRIETARIO PER IL PERIODO APRILE -LUGLIO A RIDOTO AFFITO DA 1200 A 600. CONVINTO CHE IL CONTRATTO SI RINOVA TACITAMENTE PER ALTRI 6 ANNI STAVO TRANQUILO QUANDO IN 10 AGOSTO 2020 MI COMUNICA VERBALMENTE TRAMITE IL MIO COMERCIALISTA CHE NON RINOVA IL CONTRATTO E CHE VUOLE FARE UNO NUOVO CON AUMENTO DEL CANONE DA 1200 A 1300 IN PRIMO ANNO E POI 1500 EURO. PREMETO CHE IN 2015 ABBIAMO ALLARGATO L’ATTIVITTA CON ALTRI DUE LOCALI ADIACENTI (IL PROPRIETARIO A DATTO ACORDO SCRITTO). ADESSO NON SAPIAMO CHE CI PUO SUCCEDERE SE NON ACCETIAMO IL NUOVO CONTRATTO E RICHIEDIAMO RINOVO TACCITO DEL VECHIO CONTRATTO DA QUALE NON E STATA DATA DISDETTA DAL PROPRIETARIO . ENTRO LUNEDI DOBBIAMO DARE LA RISPOSTA . GRAZIE

  21. Buongiorno. Se vuole ricevere una consulenza, La invitiamo ad inviarci il contratto al nostro indirizzo email. Stando a quello che ci ha scritto, comunque, e salvo il necessario esame dello specifico contratto, il locatore avrebbe dovuto comunque darle disdetta entro i termini di legge. Saluti cordiali

  22. Buongiorno, mi sto accingendo ad acquistare un immobile attualmente ad uso commerciale. Parte dell’immobile (una stanza su tre) ha un contratto di locazione commerciale in essere recentemente rinnovato. Una volta completato l’acquisto vorrei riqualificare l’immobile a uso residenziale e farne la mia prima casa. Devo attendere la scadenza del contratto di locazione in essere o esiste qualche altra opzione per dare disdetta anticipata?

  23. Buongiorno. Occorrerebbe dare lettura del contratto di locazione. In via generale, potrebbe in ogni caso cercare un accordo per la risoluzione con il locatario. Saluti cordiali

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