Quello dei posti auto condominiali è indubbiamente uno dei più frequenti motivi di scontro tra i condomini. Le occasioni di conflitto sul punto, del resto, sono favorite dall’assenza di una norma ad hoc (nel codice civile, come nella legislazione speciale) che ne regolamenti specificamente l’utilizzo. In difetto, non resta infatti che applicare in via analogica le norme relative ai beni comuni, tra i quali trovano espressa menzione, nell’elenco di cui all’art. 1117, c. 2, c.c., le “aree destinate a parcheggio“.

Di qui l’opportunità di offrire chiarimenti sul piano giuridico in relazione alle questioni più controverse legate alla materia.  Lo faremo dando risposta – sia pure in modo necessariamente sintetico – alle domande più frequenti sul tema.

1- Se i posti auto condominiali sono insufficienti ad ospitare i veicoli di tutti i condomini, che succede?

I posti auto condominiali sono beni comuni: non è ammissibile dunque che alcuni condomini soltanto ne usufruiscano, con esclusione di altri.  In caso di penuria di posti, dovrà infatti applicarsi il principio generale sancito per l’uso dei beni comuni dall’art. 1102 c.c., secondo cui “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto“, e occorrerà fare altresì riferimento all’art. 1130 c.c., che nell’elencare i poteri dell’amministratore stabilisce che questo dovrà “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini“.  Dalle suddette norme si ricava che, in caso di contestazioni, la soluzione da adottare sarà quella della turnazione, in base a criteri stabiliti dall’assemblea. In tal senso si è espressa anche la giurisprudenza (Trib. Roma, n. 16154/2015 e n. 319/2016; Cass., n. 4131/2001 e n. 15460/2002).

2- Quali regole si applicano (maggioranze, esclusioni, possibilità di assegnazione in esclusiva, obbligatorietà della turnazione) in caso di deliberazione dei turni?

L’assemblea delibera la turnazione con la maggioranza semplice (almeno la metà più uno degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà più uno dei millesimi). Nessuna esclusione dalla fruizione dei posti condominiali (ad esempio, nei confronti dei condomini non residenti o di quelli che occupino i fondi commerciali) può legittimamente essere stabilita con delibera assembleare (eventuali limitazioni possono sancirsi solo a seguito della revisione del regolamento condominiale: da ultimo, cfr. Cass. n. 8014/2018), e neppure alcuna assegnazione in via esclusiva ed a tempo indeterminato di un alloggiamento ad uno dei condomini.  Per il resto, a monte, l’assemblea non è obbligata a deliberare la turnazione, a meno che non ne faccia richiesta anche uno soltanto dei condomini: questo, infatti, lamentando di non poter utilizzare un bene comune, ben potrebbe convenire con ricorso il condominio innanzi al giudice per costringerlo a deliberare sul punto.

3- Il posto auto condominiale può essere usucapito?

E’ ben possibile l’usucapione del posto auto condominiale da parte del singolo condomino, ma non basta a tal fine che l’interessato si sia limitato ad occupare l’alloggiamento in modo continuativo per oltre un ventennio. E’ necessario infatti che abbia delimitato il posto, con catene o paletti, in modo da configurare i requisiti normativamente richiesti del possesso esclusivo (con esclusione, appunto, degli altri condomini), continuativo ed ininterrotto, di cui si sia reso titolare chi abbia preteso di usare il bene uti dominus, vale a dire alla stregua di un vero e proprio proprietario (Cass., n. 3236/1984).

4- Si può chiudere il parcheggio condominiale?

L’assemblea, con le stesse maggioranze di cui al n. 2, può deliberare la chiusura del parcheggio condominiale (con una sbarra o un cancello), in modo da evitare che terzi estranei al condominio usufruiscano dei posti. Ciò all’ovvia condizione che i singoli condomini siano dotati degli strumenti (chiavi, anche elettroniche) per accedere ai posti auto.

5- Si può occupare per mesi e mesi un posto auto condominiale con il proprio veicolo? Cosa si può fare in tal caso?

In applicazione dei prinicipi sopra richiamati, primo fra tutti quello di cui all’art. 1102 c.c., in tema di uso delle cose comuni, non è lecito il comportamento del condomino che occupi senza soluzione di continuità uno stesso posto auto per mesi e mesi con la propria macchina, proprio in quanto ne impedisce il libero e paritario utilizzo da parte degli altri proprietari. Se ciò si verifica, la Polizia Municipale non ha giurisdizione sui beni condominiali, cosicché sarà necessario rivolgersi all’amministratore, perché faccia rispettare il regolamento. Proprio quest’ultimo dovrà opportunamente prevedere regole specifiche sulla gestione dei posti comuni ed anche se del caso sanzioni pecuniarie per chi le violi. Resta fermo che, se un condomino impedisce deliberatamente la possibilità di manovra e di uscita agli altri comproprietari, potrà eventualmente integrarsi il reato di violenza privata.